Mietpreisbremse 2026: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Mietpreisbremse 2026 betrifft rund eine Million Haushalte in Österreich. Das Gesetzespaket wurde Ende 2025 beschlossen und ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft. Es begrenzt, wie stark Mieten über Indexklauseln und Richtwertanpassungen steigen dürfen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das mehr Planbarkeit, für Vermieter neue Grenzen.

Mietpreisbremse 2026: Die wichtigsten Grenzen

Kern der Regelung ist eine Obergrenze für Erhöhungen. Die Gesamtmiete ohne Betriebskosten darf 2026 um höchstens ein Prozent steigen, 2027 um höchstens zwei Prozent. Ab 2028 gilt eine dauerhafte Regel: Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüber liegende Teil nur zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden. Neu ist, dass die Begrenzung erstmals auch auf dem freien Wohnungsmarkt gilt, also nicht nur bei Altbau-, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Anpassungen sind nur einmal pro Jahr zulässig, und zwar zum 1. April. Bei neuen Verträgen gilt der Termin sofort. Bei bestehenden Verträgen wurden heuer Erhöhungen erst ab 1. Mai wirksam, weil Mieter rechtzeitig schriftlich informiert werden müssen. Achten Sie darauf, dass eine Erhöhung nachvollziehbar begründet und berechnet ist.

Richtwerte für Altbauwohnungen

Für Altbauwohnungen, die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen, gelten Richtwerte je Bundesland. Sie wurden mit 1. April 2026 neu festgesetzt, erstmals seit 2023. In Wien stieg der Richtwert von 6,67 auf 6,74 Euro pro Quadratmeter, in Salzburg auf 9,31 Euro. Zu diesem Grundwert kommen Zu- und Abschläge etwa für Lage, Ausstattung oder Zustand. Ob die verlangte Miete angemessen ist, lässt sich überprüfen.

Ausnahmen: Nicht erfasst sind Mietverhältnisse über Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch für Geschäftsräume gelten andere Regeln. Bei Wohnungen, die nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen, etwa manche Neubau- oder Dachgeschoßwohnungen, lohnt ein genauer Blick in den Vertrag. Da es sich um komplexe Rechtsfragen handelt, sollten Betroffene im Einzelfall Beratung einholen.

Tipps für Mieterinnen und Mieter

1. Mietvertrag auf die Wertsicherungsklausel prüfen: Welcher Index, welcher Ausgangsmonat?
2. Erhöhungsschreiben nachrechnen und mit der gesetzlichen Obergrenze vergleichen.
3. Bei Altbauwohnungen prüfen lassen, ob der Hauptmietzins dem Richtwert samt zulässigen Zuschlägen entspricht.
4. Bei Zweifeln Beratung bei Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder Schlichtungsstelle einholen.

Mit dem Gesetzespaket wurden auch andere Regeln geändert. Befristete Mietverträge müssen künftig mindestens fünf Jahre statt bisher drei Jahre laufen. Gleichzeitig wurde die Frist für die Rückforderung zu viel bezahlter Miete verkürzt. Mieter, die eine überhöhte Miete vermuten, sollten daher nicht zu lange warten und sich rasch beraten lassen.

Was Vermieter beachten sollten

Vermieter sollten ihre Verträge und Erhöhungsschreiben an die neue Rechtslage anpassen. Erhöhungen über der Obergrenze sind unzulässig, zu viel bezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Bei Neuvermietungen lohnt sich eine rechtliche Prüfung der Wertsicherungsklausel. Interessenvertretungen der Hausbesitzer kritisieren, dass die Begrenzung Investitionen in Sanierung und Neubau bremsen könnte. Wie sich die Regeln auf den Markt auswirken, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.